COVID-19: nuomotojo ir nuomininko santykiai

Vyriausybė 2020-03-25 nutarimu pratęsė karantino laikotarpį Lietuvoje iki 2020-04-13. Tačiau ekspertų prognozės dėl karantino yra dar niūresnės – balandžio pabaigoje bus dar tik pats pandemijos pikas Lietuvoje. Todėl realu, kad Vyriausybė dar bent kelis kartus pratęs karantiną.

Vyriausybė uždraudė veiklą parduotuvių, prekybos, pramogų centrų, išskyrus tų, kurių pagrindinė veikla yra maisto, veterinarijos, vaistinių, optikos prekių ir ortopedijos techninių priemonių pardavimas. Taip pat uždraudė turgaviečių, išskyrus maisto, veiklą.

Verslui tai didelė našta, ypač vertinant tai, kad daugelis parduotuvių, prekybos ir laisvalaikio centrų savo komercines patalpas nuomoja.

Pateikiame keletą patarimų, ką daryti šiuo sudėtingu laiku tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.

  • Įvertinkite realią padėtį. Pagrindiniai namų darbai, ypač, jeigu nuomojama daug patalpų skirtingomis sutartimis, – įvertinti, kuri nuoma „labiausiai skauda“. Čia kaip su ligomis – reikia pradėti gydyti visas, bet pirmiausia tą, kuri pavojingiausia.
  • Skaitykite sutartis. Nuomos sutartyse, ypač jeigu nuomos sutartys yra didelės apimties, gali būti daug gerų dalykų, padėsiančių išspręsti situaciją abipusiai naudingu būdu, pvz., platesnis nenugalimos jėgos apibrėžimas, nuompinigių mokėjimo tvarkos pakeitimų galimybė, sutarties vykdymo stabdymas ir pan.
  • Paruoškite teisinę poziciją. Nepriklausomai nuo to, ar nuomojate, ar nuomojatės, paruoškite įtikinamą teisinę poziciją dėl nuomos sutarčių (ne)vykdymo. Dėl to geriausia pasitarti su teisininkais, gerai išmanančiais šią sritį. Pozicijos išgryninimas padės efektyviai panaudoti argumentus derybose.
  • Derėkitės. Sunku visiems. Todėl abi pusės ieško sprendimų. Tik nebūtinai dėl to efektyviai komunikuoja tarpusavyje. Jei komunikacija šlubuoja, prisiminkite, kad šiuo atveju problemos vengimas nebus jos sprendimas, bet padėties bloginimas. Vėl tinka pavyzdys su liga – kuo lėčiau ją gydysi, tuo sunkiau bus pasveikti. Čia efektyviausi vaistai – derybos.
  • Sudėtingi atvejai. Gali pasitaikyti, kad kita pusė nesutiks su jūsų pasiūlymu ir derybos nepavyks. Ką daryti tuomet? Tuomet geriausia priemone tampa teisė. Keli pagrindinių teisinių veiksmų variantai:

Nenugalima jėga (force majeure):

PliusaiMinusai
Valstybės veiksmai gali būti pripažinti nenugalima jėgaTeismuose sunku įrodyti nenugalimą jėgą
Galima sustabdyti baudų skaičiavimą, kai kuriais atvejais – net sutarčių vykdymąPinigų trūkumas nelaikomas nenugalima jėga
Išsaugoma sutartis, tiesiog ji įšaldoma kuriam laikuiBūtina kuo skubiau pranešti kitai pusei, nes kitaip gresia nuostoliai
Gera apsauga nuo sutarties pažeidimųNenugalima jėga negali tęstis neapibrėžtą laiką, galima sutartį nutraukti
Sudėtingiau taikyti, kai sutartys sudarytos jau plintant COVID-19 Kinijoje, nes buvo galima numatyti pandemijos riziką

Sutarties keitimas pasikeitus aplinkybėms (hardship):

PliusaiMinusai
Geras teisinis įrankis deryboseGan aukšti rizikos numatymo reikalavimai
Galimybė pakeisti sutarties sąlygas palankesnėmisJei kita pusė atsisako bendradarbiauti, būtina kreiptis į teismą
Išsaugoma sutartis, o tai leidžia šalims rasti abipusį kompromisąSutartį reikės vykdyti
Yra formalumų dėl pranešimo ir kreipimosi į teismą

Sutarties vykdymo sustabdymas:

PliusaiMinusai
Greitas ir efektyvus būdasBūtina nuosekli ir efektyvi komunikacija raštu su kita puse
Gali būti priemonė deryboseGalimas trumpu laikotarpiu. Jei tęsiasi per ilgai, atsiranda sutarties nutraukimo rizika
Galima vietoj sustabdymo prašyti atidėti sutarties vykdymą (pvz., atidėti nuompinigius)Būtina iš karto informuoti raštu apie sustabdymą
Sustabdymas negalimas, kai kita pusė negali vykdyti sutarties ne dėl nuo jos priklausančių priežasčių

Sutarties nutraukimas:

PliusaiMinusai
Sutaupomi mokėjimai ir kitos išlaidosTai kraštutinė priemonė
Verslo požiūriu tai nėra sąžininga, nes kita pusė lieka su neigiamomis pasekmėmis
Po krizės gali būti sunku sudaryti sutartį tokiomis pat sąlygomis.
Verslo santykiai tarp nuomininko ir nuomotojo nutrūkta
Gali kilti nuostolių atlyginimo rizika nutraukus prieš terminą

 

Mūsų patirtis