100 % statinio baigtumas – pliusai ir minusai NT vystytojams bei pirkėjams

Pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą nekilnojamojo turto (NT) vystytojai gali parduoti pastatytus butus pasiekę 85 % statinių baigtumą. Tačiau nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojantis LR statybos įstatymo pakeitimas nustato naują reikalavimą – nuo šiol gyvenamąjį būstą bus galima parduoti tik pasiekus 100 % statinio baigtumą.

Koks pakeitimo tikslas?

Šiuo pakeitimu yra siekiama apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas. Vystant gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto projektus yra susiduriama su projektavimo, statybos bei statybos užbaigimo procedūrų metu atsirandančiomis rizikomis. Pavyzdžiui, negaunami besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai, rangovas tampa nemokus, pažeidžiami esminiai statinio projektiniai sprendiniai ar kitos aplinkybės, kurios neleidžia pasiekti 100 % statybos baigtumo.

Ar šis pakeitimas bus taikomas visiems statiniams?

100 % baigtumo reikalavimas bus taikomas ne visiems pastatams, o tik patalpoms, esančioms gyvenamosios paskirties pastatuose (trijų ir daugiau butų (daugiabučiuose) pastatuose), bei gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose, pavyzdžiui, poilsio namuose, vasarnamiuose, sodo nameliuose, svečių nameliuose ir kt.

Taigi šis ribojimas nebus taikomas negyvenamosios paskirties (paslaugų, maitinimo, prekybos, viešbučių, poilsio, sporto ir pan.) patalpoms, todėl tokias patalpas bus galima parduoti ir statybų neužbaigus. Tokia pakeitimo taikymo sritis galėtų rodyti, kad įstatymų leidėjas prioritetą teikia vartotojų apsaugai. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad įstatymo pakeitimas yra taikomas ne patiems statiniams, o atskirų patalpų pardavimui.

Ką reiškia 100 % statinio baigtumas?

100 % baigtumas yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos. Taigi statinio 100 % baigtumas priklausys nuo statinio projekto, kuriame numatytas statinio įrengimo lygis.

Jeigu statinio projekte yra numatyta dalinė apdaila, tai pastato 100 % baigtumą bus galimą įregistruoti tik su daline apdaila. Dalinė apdaila – tai įstatyti langai, išorės palangės ir įėjimų į patalpas (išskyrus į butų kambarius) durys; patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, – atitvarų paviršius parengtas dažyti, klijuoti plyteles, tapetus ir pan.; taip pat įrengti pagrindai grindų dangoms, funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, butuose vartotojo inžinerinių sistemų vamzdynai užaklinti arba prijungti prie įrengimų (prietaisų, kai jie įrengiami), užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila. O kai statinio projekte yra numatyta visiškai baigta apdaila, tuomet siekiant įregistruoti 100 % baigtumą, reikės numatytą apdailą užbaigti.

Kokią įtaką pakeitimai darys NT vystytojams ir pirkėjams?

Pakeitimas gali lemti ilgesnius statybų terminus bei didesnių finansinių išteklių poreikį. Jeigu iki įstatymo pakeitimo verslas galėdavo parduoti dar nebaigtus butus ir taip finansuoti statybų užbaigimą, po pakeitimo įsigaliojimo to padaryti nebegalės. Kita vertus, NT vystytojai ir toliau galės sudarinėti preliminariąsias butų pirkimo–pardavimo sutartis ir taip gauti finansinių išteklių statyboms užbaigti.

Dar vienas aspektas, kaip pažymi Seimo kanceliarijos Teisės departamentas, tam tikros rizikos gali atsirasti iškėlus bankroto bylą. Tais atvejais, kai nebaigtų statinių, kuriuose yra gyvenamųjų patalpų, savininkams yra iškeliama bankroto byla, nebaigtas statinys dėl draudimo negalės būti parduodamas, o tai reiškia, kad iš jo nebus galima tenkinti bankrutuojančio asmens kreditorių reikalavimų.

Pagrindinis privalumas pirkėjams – gyvenamosios paskirties patalpas įsigyjančių asmenų interesų apsauga ir užtikrinimas, kad pirkėjai nerizikuos savo investicijomis įsigydami nebaigtas statyti patalpas.

Vis dėlto 100 % baigtumas lems ilgesnius statybų terminus. Pirkėjams, sudariusiems preliminariąsias būsto pirkimo–pardavimo sutartis arba nusižiūrėjusiems būsimas patalpas, greičiausiai teks ilgiau laukti, kol galės įsikelti į naują būstą.

100 % baigtumo reikalavimas tam tikrais atvejais gali apriboti pirkėjų galimybę įsirengti butą pagal savo norus, todėl rekomenduojame atkreipti dėmesį į statinio projekte numatytus apdailos darbus.