Nuo 2025 m. vasario 1 d. būsto paskolos refinansavimas – paprastesnis ir nemokamas

Būsto paskolos (kredito) refinansavimas – itin aktualus sprendimas daugeliui būsto paskolų turėtojų, ypač siekiant sumažinti kasmėnesines įmokas ar pasinaudoti palankesnėmis palūkanų normomis.

Šiandien refinansavimo procesas Lietuvoje yra susijęs su išlaidomis ir sudėtingais procedūriniais reikalavimais, kurie gali apsunkinti paskolos perkėlimą kitam kredito davėjui. Tačiau nuo 2025 m. vasario 1 d. įsigalios nauja LR su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo (SNTSKĮ) redakcija, kuria įtvirtinama nemažai palengvinimų kredito gavėjams, siekiantiems refinansuoti savo būsto paskolas. Šie pokyčiai leis žmonėms lengviau pasinaudoti nemokamu ir supaprastintu būsto paskolos refinansavimu, taip užtikrinant didesnę konkurenciją tarp kredito davėjų ir potencialiai sumažinant paskolos išlaidas.

Kas yra būsto paskolos refinansavimas?

Būsto paskolos refinansavimas – tai procesas, kai asmuo perkelia turimą paskolą iš vieno kredito davėjo kitam, tikėdamasis geresnių sąlygų. Dažnai refinansavimas leidžia sumažinti palūkanų normą, prailginti ar sutrumpinti grąžinimo laikotarpį arba sumažinti kasmėnesines įmokas. Kitaip tariant, refinansuodami būsto paskolą, paskolos turėtojai siekia palankesnių finansinių sąlygų.

Pokyčiai nuo 2025 m. vasario 1 d.: naujovės refinansavimo rinkoje

Naujojo, nuo 2025-02-01 įsigaliosiančio, Lietuvos Respublikos su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo (SNTSKĮ) projekto tikslas – supaprastinti ir atpiginti su nekilnojamuoju turtu susijusių kreditų refinansavimo procesą kredito gavėjams, palengvinti vartotojų prisiimtų finansinių įsipareigojimų vykdymą, t. y. sumažinti mokėtinas įmokas.

Kaip šis įstatymas paveiks rinkos konkurenciją?

Naujoji įstatymo redakcija turės didelę įtaką su nekilnojamuoju turtu susijusių kreditų rinkos koncentracijai. Ilgą laiką Lietuvoje ši rinka yra labai koncentruota – joje dominuoja vos keli rinkos dalyviai, kurie ir yra suteikę didžiąją dalį paskolų (2023 metais tai sudarė daugiau nei 77 procentus visų naujų būsto paskolų sumos). Visgi, pastaraisiais metais stebimos taip pat ir mažesnių rinkos dalyvių aktyvesnės pastangos, prie kurių ženkliai prisidės šia naująja įstatymo redakcija įtvirtinamas reguliavimas – palengvinus būsto paskolų refinansavimo procesą. Dėl šios priežasties tikimasi matyti ženkliai padidėjusią konkurencinę aplinką, kuomet esami rinkos dalyviai konkuruos ne tik dėl naujų, bet ir dėl jau paskolas turinčių kredito gavėjų. Tai vartotojams sudarys sąlygas sumažinti esamas būsto paskolų palūkanų normas.

Ką tai reiškia būsto paskolos turėtojams?

Būsto paskolos turėtojui tai reiškia, kad jis įgis jau ne be tik teorinę, bet ir realią kur kas paprasčiau įgyvendinamą praktinę galimybę refinansuoti savo turimus įsipareigojimus, t. y. juos perkelti kitam kredito davėjui, nepatirdamas papildomų išlaidų ir sumažindamas už paskolą mokėtinas įmokas.

Pavyzdžiui, esant dabartinėms būsto paskolos refinansavimo proceso išlaidoms, kurios sudaro apie 1040 eurų, kai paskola 100 000 eurų, refinansavimas vidutinės būsto paskolos turėtojui būtų finansiškai naudingas, jei marža sumažėtų bent 0,2 procentinio punkto. Bendrai skaičiuojant, panaikinus paskolos refinansavimo išlaidas, supaprastinus refinansavimo procesą, vartotojai ilguoju laikotarpiu galėtų sutaupyti net iki 500 mln. eurų per sumokamas mažesnes palūkanas (vertinant esamų paskolų turėtojų maksimaliai sutaupomą sumą per visą likusį paskolų laikotarpį, kurios vidutiniškai sudaro 20 metų, jeigu jų paskolų marža sumažėtų ik 1,65 procento medianos).

Be to, būsto paskolų turėtojams tai reiškia ne tik mažesnes palūkanas ir nemokamą refinansavimo procesą, bet ir procedūrinius aspektus – pats vartotojas nebeturės atlikti dalies veiksmų ir nebeturės nueiti daugybės skirtingų kelių, rūpindamasis, kaip iš ankstesnio kreditoriaus gauti pažymas apie paskolos likutį, gauti sutikimą, kad naujajam kreditoriui būtų galima įkeisti nekilnojamąjį turtą paskesne hipoteka ir t. t.

Šis vartotojų mobilumo didinimas per supaprastintas būsto paskolų refinansavimo procedūras egzistuoja ir kitose šalyse. Priimant naująją SNTSKĮ redakciją, buvo apsvarstyti kitose Europos Sąjungos šalyse egzistuojantys būsto paskolų refinansavimo režimai.

Svarbiausi su būsto paskolų refinansavimu susiję apribojimai ir sąlygos

Visgi, svarbu atkreipti dėmesį į kelis aspektus:

• Šie pokyčiai taikytini tik su nekilnojamuoju turtu susijusiems kreditams, t. y. būsto kreditams, kuomet kredito gavėjo įsipareigojimų įvykdymas užtikrinamas nekilnojamojo turto hipoteka arba su nekilnojamuoju turtu susijusia teise, taip pat kredito sutartims, kurių paskirtis – įgyti arba išlaikyti teisę į žemės arba kito esamo ar projektuojamo nekilnojamojo turto nuosavybę ir toms kredito sutartims ar jų grupei, kurios pagal turinį ir (arba) sudarymo tikslą priskirtinos prieš tai nurodytosioms kredito sutartims.
• Šie pokyčiai taikyti tik tais atvejais, kuomet nekeičiamos refinansuojamos paskolos sąlygos – tai reiškia, kad paskola naujajam kreditoriui pereina lygiai tokia pati, kokia buvo pas ankstesnį kreditorių, ir nėra keičiamas nei paskolos likutis, nei įkeičiamas nekilnojamasis turtas, nei paskolos terminas.
• Refinansavimo metu paskolos gavėjas neturi būti praleidęs įmokų mokėjimo terminų ir negali turėti kitų finansinių sunkumų.

Naujai įtvirtinamas supaprastintas ir vartotojui nemokamas refinansavimas galimas tik esant šioms visoms sąlygos:

• kredito sutartimi nekeičiama pagal pradinę kredito sutartį likusi grąžinti kredito suma;
• įsipareigojimų pagal naują kredito sutartį įvykdymas užtikrinamas pagal pradinę kredito sutartį hipoteka įkeistu nekilnojamuoju turtu ir (ar) turtine teise;
• kredito sutartimi nenustatoma ilgesnė kredito sutarties galiojimo trukmė kaip pradinės kredito sutarties galiojimo likusi trukmė;
• kredito gavėjas tinkamai vykdo finansinius įsipareigojimus pagal pradinę kredito sutartį;
• vartotojai supaprastintu režimu naudojasi ne dažniau nei kartą per 2 metus.

Taigi, iš naujojo kredito davėjo imama paskola savo esme būtų analogiška paskolai, kuri turima pas pradinį kredito davėją. Keičiant refinansuojamos paskolos sąlygas, pavyzdžiui, didinant paskolos sumą, tai iš esmės turėtų būti traktuojama kaip nauja paskola su skirtingais rizikingumo ir kitais parametrais. Todėl turėtų galioti analogiškas procesas kaip ir pirmą kartą išduodamos naujos paskolos, o ne įtvirtintas naujasis supaprastintos paskolos refinansavimo režimas. Tiesa, egzistuos tam tikrų išimčių ir, pavyzdžiui, bus leidžiama trumpesnė paskolos trukmė esant sąlygai, kad tą leidžia skolininko rizikingumas.

Įstatymo reikalavimai kredito davėjams ir vartotojų apsauga

Vartotojui pasikreipus dėl būsto paskolos refinansavimo pagal naująjį specialųjį režimą, kredito davėjui, jeigu jis teikia kredito refinansavimo paslaugą, nustatoma pareiga turimą kreditą refinansuoti supaprastinta tvarka. Pats naujasis kredito davėjas, gavęs kredito gavėjo kreipimąsi, turės pareigą įvertinti, kuris teisinis reguliavimas – įprastinis ar supaprastintas – kredito gavėjui turi būti taikomas, ir jį taikyti.

Tam kredito davėjui, kurio suteiktą paskolą ketinama refinansuoti, suteikiama teisė pateikti kontrapasiūlymą, jei norės išlaikyti klientą su jo paskola.

Tiesa, svarbu ir tai, kad naujas supaprastintas refinansavimas bus taikomas ir iki SNTSKĮ pakeitimų įsigaliojimo dienos sudarytoms būsto paskolų sutartims, įskaitant ir kredito sutartis, sudaromas per tarpusavio skolinimo platformas.

Kaip saugomi vartotojai?

Naujojoje SNTSKĮ redakcijoje yra įtvirtinta ir daugybė vartotojus saugančių nuostatų, kurios nurodo pareigą naujajam kredito gavėjui taikyti supaprastintą refinansavimo režimą, nevertinant iš naujo tam tikrų rizikingumo rodiklių, įtvirtintų draudimu tam tikrais atvejais ankstesniam kredito davėjui taikyti išankstinio kredito grąžinimo mokestį ir kt. Visgi, pačiam vartotojui svarbu įvertinti individualias sąlygas – ne tik paskolų normos dydį, bet ir kitas su refinansuojamu kreditu ir tam sudaroma sutartimi susijusias sąlygas, taip pat, ar nebus taikytinas išankstinis kredito grąžinimo mokestis.

Naujiems kredito gavėjams svarbu įsigilinti ne tik į tokius rodiklius kaip kredito terminas, palūkanos ir įkeičiamas nekilnojamasis turtas, tačiau ir visos kitos sutarties tinkamo vykdymo sąlygos. Tam tikrais atvejais, palyginus prisiimamus įsipareigojimus ir kitas sutartines nuostatas, gali turėti įtakos vartotojo apsisprendimui nepasinaudoti supaprastinto būsto paskolos refinansavimo režimu.

Galimos išlaidos ir rizikos kredito davėjams

Nors naująja SNTSKĮ redakcija yra siekiama sudaryti kuo palankesnes sąlygas mažesniems rinkos dalyviams prisitraukti jau esamus paskolų turėtojus ir taip didinti savo paskolų portfelius, reikia suprasti ir tai, kad visi esami su nekilnojamuoju turtu susijusių kreditų rinkos dalyviai patirs kaštų ne tik pasirengimo etape, bet ir taikant supaprastintą refinansavimo režimą perkeliant iki šiol buvusias refinansavimo išlaidas nuo vartotojų ant kredito davėjo pečių arba dalies šio proceso etapų atsisakant. Tai galėtų turėti įtaką kiek didesnei būsto paskolų teikėjų veiklos rizikai, pavyzdžiui, atsisakius nepriklausomo nekilnojamojo turto vertinimo.

Visgi, tikėtina, kad realus praktinis šio naujojo režimo pritaikomumas nebus naudingas visais be išimties atvejais – rinkos dalyviai šio naujojo režimo praktinį taikymą adaptuos įvertinę tiek kaštus, tiek ilgalaikius kredito davėjų tikslus ir kitus aspektus.

Naujoji būsto paskolų refinansavimo tvarka atveria naujas galimybes ne tik paskolų gavėjams, bet ir paskolų teikėjams, norintiems stiprinti savo pozicijas konkurencingoje rinkoje. Suprasdami artėjančius pokyčius, kredito davėjai galės efektyviai prisitaikyti prie naujų reikalavimų, optimizuoti procesus ir atitikti vartotojų lūkesčius dėl paslaugų prieinamumo, greitumo ir skaidrumo. Dėl pokyčių, tokių kaip nemokamas refinansavimas ir vartotojams palankios apsaugos nuostatos, konkurencinė aplinka taps intensyvesnė, todėl būsto paskolų teikėjams itin svarbu pasiruošti šiam naujajam etapui.

 Kyla neaiškumų? „Motieka ir Audzevičius“ verslo teisės ekspertai gali suteikti profesionalią pagalbą teisiniais ir strateginiais klausimais.