Statybos įstatymo pakeitimai: ką svarbu žinoti NT rinkos verslams?

nekilnojamojo turto teisininkas

Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija 2023 m. gegužės 17 d. registravo ir pateikė derinti bei išvadoms gauti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo pakeitimus. Registruoti Statybos įstatymo pakeitimai itin reikšmingi tiek nekilnojamojo turto vystytojams, tiek pirkėjams. Bene svarbiausia žinia – įsigyti gyvenamąsias patalpas bus galima tik po to, kai bus įregistruotas 100 proc. namo baigtumas. Nebaigta statyba ribos nuosavybės teisės perleidimą, tik kai kalbama apie gyvenamosios paskirties patalpas, esančias trijų ir daugiau butų daugiabučiuose, arba gyvenamosios paskirties patalpas, esančias kitos paskirties pastatuose.

Statybos įstatymo pakeitimai – koks jų tikslas?

Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus. Pavyzdžiui, vietoj trijų projektavimo etapų lieka du. Taip siekiama supaprastinti statybą leidžiančio dokumento išdavimo procesus, turėtų sumažėti atsakingoms institucijoms tenkantis administracinių klausimų krūvis, o tai lemtų spartesnį statybos leidimų išdavimą.

Kita vertus, dalis pakeitimų, tokie kaip gyvenamojo būsto įsigijimas, tik kai yra šimtaprocentinis gyvenamosios paskirties patalpų kituose pastatuose baigtumas ar daugiabučio namo baigtumo registravimas (taigi, ir 100 proc. buto baigtumas), turėtų apsaugoti ir būsto pirkėjus.

Visų pirma, šiuo pakeitimu yra siekiama apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas. Vystant gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto projektus yra susiduriama su projektavimo, statybos bei statybos užbaigimo procedūrų metu atsirandančiomis rizikomis, kurios neleidžia pasiekti 100 % statinio baigtumo.

 Nebaigtos statybos namas ir jame parduodami butai, iki kol įsigaliojo šie Statybos įstatymo pakeitimai, taip pat nesuteikdavo pirkėjams tikslių garantijų, kada bus įregistruotas šimtaprocentinis statinio baigtumas. Šiandien šimtu procentų nebaigta statyba negalės būti parduodama ne tik NT vystytojų pirkėjams, bet ir įsigijusiųjų tokį būstą kitiems pirkėjams.

Namo baigtumo registravimas – ką reiškia 100 % proc. namo baigtumas?

100 % namo baigtumas (taigi ir jame esančio kiekvieno buto baigtumas) yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos. Taigi, šimtaprocentinis namo baigtumo registravimas priklausys nuo statinio projekto, kuriame numatytas statinio įrengimo lygis.

Jeigu statinio projekte yra numatyta dalinė apdaila, tai, pavyzdžiui, 100 % buto baigtumo registravimas bus galimas tik su daline apdaila. Dalinė apdaila – tai:

  • įstatyti langai, išorės palangės ir įėjimų į patalpas (išskyrus į butų kambarius) durys;
  • patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, – atitvarų paviršius parengtas dažyti, klijuoti plyteles, tapetus ir pan.;
  • taip pat įrengti pagrindai grindų dangoms, funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, butuose vartotojo inžinerinių sistemų vamzdynai užaklinti arba prijungti prie įrengimų (prietaisų, kai jie įrengiami), užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.

O kai statinio projekte yra numatyta visiškai baigta apdaila, tuomet siekiant įregistruoti 100 % baigtumą, reikės numatytą apdailą užbaigti. Kitu atveju, kiekvienas būstas tokiame statinyje bus traktuojamos kaip nebaigtos statybos butas.

Nebaigta statyba ir 100 proc. baigtumas – esminiai pokyčiai NT verslui ir pirkėjams

Kai įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, pirkėjai gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą galės įsigyti tik tada, kai atsakingų institucijų bus patvirtintas 100 procentų namo baigtumas (daugiabučio) ar gyvenamosios paskirties patalpų kitos paskirties pastatuose šimtaprocentinis baigtumas. Nors preliminarios sutartys niekur nedings, notarai galutinį nuosavybės perleidimo sandorį galės patvirtinti tik perkant minėtus įregistruotų projektų būstus.

Preliminaria pirkimo–pardavimo sutartimi rezervuotas būstas negalės būti oficialiai parduodamas. Daugeliui pirkėjų kyla klausimas dėl visiško būsto įrengimo bei dalinės vidaus apdailos, tačiau jei tai nenumatyta statinio projekte, tokios prievolės nebus.

Nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas, vis dėlto, jeigu nekilnojamojo turto pirkėjai, pasirašę tik preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, nuspręs pradėti vidaus įrengimo darbus dar iki šimtaprocentinio namo baigtumo, asmenines lėšas jie investuos prisiimdami riziką. Yra ne vienas atvejis, kai preliminarios sutartys nutraukiamos dėl tam tikrų priežasčių arba vystytojai paskelbia bankrotą.

Tikėtina, kad naujoji tvarka lems visų statybos proceso dalyvių pareigų ir atsakomybės persiskirstymą. Kaip jau minėjome, keisis ir projekto rengimo etapų skaičius bei šiems tenkantys žingsniai. Mūsų kontoros statybos ir nekilnojamojo turto teisės ekspertai sulaukia daugybės NT rinkos atstovų klausimų, tad išskirsime kelis svarbiausius šių pokyčių aspektus verslui:

  • Vietoj trijų projektavimo etapų lieka du, tačiau abiejuose statytojams teks apgalvoti kur kas daugiau detalių. Pirmasis etapas – parengiama konceptuali idėja, o antrajame privačių ekspertų atliekamas projekto sprendinių atitikties teisės aktų reikalavimams patikrinimas. Numatoma, kad projekto vystymo etapas ilgės. Vis dėlto, dėl mažesnio atsakingų institucijų krūvio, tiek statybų leidimo gavimas, tiek galbūt ir pats nebaigtos statybos registravimas iki visiško baigtumo atsakingose institucijose turėtų būti spartesnis.
  • Statybos įstatymo pakeitimai keičia esminių projekto sprendimų sąvoką. Architektūrinė idėja tampa esminiu sprendimu, tad rengiant projektinius pasiūlymus būtina detaliai apgalvoti kur kas daugiau aspektų. Jeigu esminiai sprendimai bus koreguojami po statybą leidžiančio dokumento išdavimo, reikės kartoti procedūrą ir gauti naują leidimą.
  • Keisis statybos užbaigimo reglamentavimas ir ribojimai disponuoti ne iki galo užbaigtu statiniu arba jo dalimi (pavyzdžiui, jei daugiabutis nėra įregistruotas, parduodamos patalpos jame taip pat yra nebaigtos statybos butas, į kurį nuosavybės teisės oficialiu notaro parašu įsigaliojus pakeitimams perleisti negalima). Nebaigtos statybos namas yra konstatuojamas visiškai baigtu tik atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos.
  • Atsakant į dažną klausimą, kada laikoma, jog atlikti visi statybos darbai, reikėtų pastebėti kelis svarbius momentus. Visų pirma, teisės aktai numato minimalią reikalingą apdailą, kuri privaloma statomame pastate bet kuriuo atveju, ir antra, statinio projektas gali numatyti didesnį apdailos lygį, negu įstatymas numato. Taigi, 100 proc. buto baigtumas gali priklausyti tik nuo minimalios reikalingos apdailos registravimo arba, jei statinio projekte taip numatyta – nuo sutarto didesnio apdailos lygio.
  • Šie Statybos įstatymo pakeitimai galios gyvenamosioms patalpoms trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose. Tačiau nuosavybės teisės perleidimo ribojimai negalios parduodant negyvenamosios paskirties patalpas ar individualius gyvenamuosius namus, kotedžus. Tad individualaus nebaigto statyti namo pirkimas galės įvykti su notaro patvirtinimu. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad įstatymo pakeitimas yra taikomas ne patiems statiniams, o atskirų patalpų pardavimui.
  • Nors Statybos įstatymo pakeitimai nurodo, kad nebaigtos statybos buto pirkimas negalimas, tikėtina, dažnas pirkimo–pardavimo sutartį pasirašęs pirkėjas norės įrengimo darbus pradėti greičiau. Jeigu su nekilnojamojo turto pirkėjais bus priimtas susitarimas, kad jie gali vidaus įrengimą pradėti dar iki šimtaprocentinio baigtumo patvirtinimo, reikės pagalvoti ir apie oficialius susitarimus, kurie nustatys tvarką ir taisykles įsileidžiant į objektus papildomus vystytojų ar pačių NT pirkėjų subrangovus.
  • Galima teigti, kad dėl pakeitimų NT vystytojai susidurs su ilgesniais statybų terminais ir patirs didesnių finansinių išlaidų. Jeigu iki pakeitimo įsigaliojimo verslas galėdavo parduoti dar nebaigtus butus ir taip finansuoti statybų užbaigimą, po pakeitimo įsigaliojimo to daryti nebegalės. Tai yra reikšmingas pakeitimas, kadangi statybų biudžetą sudarinėjantys NT vystytojai privalės Excel lentelėje įtraukti papildomas eilutes būtent dėl ilgesnių statybos terminų. Kuo ilgesnis statybų procesas, tuo prastesni statybų biudžeto finansiniai rodikliai.
  • Kaip pažymi Seimo kanceliarijos Teisės departamentas, tam tikros rizikos gali kilti iškėlus bankroto bylą. Tais atvejais, kai nebaigtų statinių, kuriuose yra gyvenamųjų patalpų, savininkams yra iškeliama bankroto byla, nebaigtas statinys dėl draudimo negalės būti parduodamas, o tai reiškia, kad iš jo nebus galima tenkinti bankrutuojančio asmens kreditorių reikalavimų.
  • Kadangi atsiras daug daugiau papildomų atsakomybių NT vystytojams, šie Statybos įstatymo pakeitimai neišvengiamai lems nekilnojamojo turto kainų augimą.

Tai tik keli aspektai, kurie pakeis NT vystytojų darbus, kaip vyks pirkimo ir pardavimo bei būsto įsirengimo procesai bei kaip bus galima disponuoti turtu bei pelnu. Vis dėlto, kiekvienu atveju NT vystytojų darbai bei numatomi statybos projektai skiriasi, tad svarbu įvertinti individualią situaciją.

 

Jei norite pasikonsultuoti ar dokumentacijos rengimą patikėti profesionaliems statybos it nekilnojamojo turto teisininkams, susisiekite su mūsų komanda.

Projektuose numatyta, kad sausio 1 d. bus bendra priimtų įstatymų įsigaliojimo data, tačiau su statybos leidimais susiję pakeitimai įsigalios kiek vėliau – nuo liepos 1 d.

Žinutė sėkmingai išsiųsta

Siųsti žinutę

    Siųsti

    Sėkmingai užsiprenumeravote naujienlaiškį

    Prenumeruokite mūsų naujienlaiškį